نحوه نوشتن تقسیم نامه زمین | راهنمای کامل و قانونی ۱۴۰۳
نحوه نوشتن تقسیم نامه زمین
تقسیم نامه زمین سندی حیاتی است که مالکان مشاعی یک قطعه زمین، اعم از وراث یا شرکا، با تنظیم آن به مالکیت هر یک از سهامداران خود رسمیت می بخشند. این سند راهی قانونی و مشخص برای جداسازی سهم هر فرد از یک ملک مشترک فراهم می کند تا از بروز اختلافات احتمالی در آینده جلوگیری شود و هر شریک بتواند با اطمینان خاطر، مالکیت خود را به صورت مستقل اعمال کند.
مالکیت بر املاک، به ویژه زمین، گاهی اوقات می تواند به صورت مشترک یا مشاع باشد. این بدان معناست که چندین نفر، همزمان و به نسبت سهم خود، مالک یک قطعه زمین هستند. تصور کنید گروهی از وراث، یک باغ پدری را به ارث برده اند یا چند نفر با هم، یک قطعه زمین بزرگ را برای سرمایه گذاری خریداری کرده اند. در چنین شرایطی، تا زمانی که حدود و سهم دقیق هر شریک مشخص نشده باشد، امکان تصرف مستقل یا انجام هرگونه تغییر و معامله به صورت انفرادی وجود ندارد و هر اقدامی نیازمند رضایت جمعی خواهد بود. همین موضوع، غالباً منشأ چالش ها و اختلافات متعددی می شود که می تواند سال ها به طول انجامد و نه تنها روابط را تیره کند، بلکه جلوی هرگونه بهره برداری مفید از ملک را نیز بگیرد. اینجاست که اهمیت تنظیم و ثبت یک تقسیم نامه زمین آشکار می گردد. تقسیم نامه سندی است که به این وضعیت مشاعی پایان می دهد و سهم هر یک از شرکا را به صورت مفروز و مستقل از دیگری تعیین می کند.
تقسیم نامه زمین چیست و چرا به آن نیاز داریم؟ (مقدمه ای بر مالکیت مشاع)
مالکیت مشاع وضعیتی است که در آن، چند نفر به صورت همزمان مالک یک مال واحد هستند، به نحوی که سهم هر یک در جزء جزء آن مال پراکنده است و از نظر فیزیکی تفکیک نشده است. در مقابل، مالکیت مفروز به حالتی گفته می شود که یک نفر مالک تمام و کمال یک مال باشد یا سهم او از یک مال مشترک، از نظر فیزیکی جدا و مشخص شده باشد. به عنوان مثال، اگر سه برادر یک قطعه زمین ۱۰۰۰ متری را به ارث ببرند و در سند مالکیت، نام هر سه به عنوان مالک قید شود، اما سهم هر یک به صورت جداگانه (مثلاً ۳۳۳ متر مربع مشخص در شرق یا غرب زمین) تعریف نشده باشد، آن زمین مشاع است. در این حالت، هر برادر در تک تک سانتی مترهای آن زمین شریک محسوب می شود.
مشکلات و چالش های مالکیت مشاع بدون تقسیم نامه
تصور کنید که زمین مشاعی دارید، اما هیچ تقسیم نامه ای برای آن تنظیم نشده است. این وضعیت می تواند منجر به مشکلات متعددی شود:
- عدم امکان تصرف مستقل: هیچ یک از شرکا نمی توانند بدون رضایت کتبی و صریح دیگران، حتی در بخش کوچکی از زمین تصرف کنند، حصار بکشند، یا بنایی بسازند. هرگونه دخل و تصرف بدون اذن، ممکن است به عنوان تصرف عدوانی تلقی شده و پیگرد قانونی داشته باشد.
- بروز اختلافات: در تصمیم گیری های مربوط به مدیریت، اجاره، یا بهره برداری از زمین، اختلاف نظر بین شرکا بسیار رایج است. حتی یک اختلاف کوچک می تواند به دعاوی طولانی و پرهزینه در مراجع قضایی منجر شود.
- محدودیت در نقل و انتقال: فروش یا رهن گذاشتن سهم مشاعی از زمین دشوار است، چرا که بسیاری از خریداران و مؤسسات مالی تمایلی به معامله بر روی املاکی که وضعیت مالکیت آنها کاملاً مشخص نیست، ندارند. این امر ارزش اقتصادی سهم شما را کاهش می دهد.
- تعیین تکلیف هزینه ها و عواید: بدون تقسیم نامه، تقسیم عواید حاصل از زمین (مانند اجاره بها یا محصول کشاورزی) و همچنین پرداخت هزینه های نگهداری، مالیات و عوارض، همواره محل نزاع و دشواری خواهد بود.
تعریف تقسیم نامه زمین (سند حقوقی تعیین سهم)
تقسیم نامه زمین، سندی حقوقی است که به موجب آن، مالکان یک زمین مشاع، به صورت رسمی و قانونی، حدود و مشخصات دقیق سهم خود را از آن ملک مشترک تعیین و از یکدیگر جدا می کنند. هدف اصلی از تنظیم این سند، پایان دادن به حالت اشاعه و تبدیل مالکیت مشاع به مالکیت مفروز است. با تنظیم این سند، هر شریک مالک قطعه ای مشخص از زمین می شود که از نظر حقوقی و فیزیکی از سهم دیگران مستقل است و می تواند به صورت انحصاری و بدون نیاز به رضایت دیگران، در سهم خود تصرف و از آن بهره برداری کند.
اهمیت حقوقی و اقتصادی تقسیم نامه برای مالکان
تنظیم تقسیم نامه زمین، به ویژه به صورت رسمی، اهمیت حقوقی و اقتصادی فراوانی دارد:
- ایجاد شفافیت حقوقی: وضعیت مالکیت هر فرد به وضوح مشخص شده و ابهامات حقوقی برطرف می شود. این شفافیت، احتمال بروز دعاوی حقوقی آتی را به شدت کاهش می دهد.
- افزایش قدرت تصرف و بهره برداری: هر مالک می تواند بدون نیاز به کسب اجازه از شرکا، در سهم مفروز خود ساخت و ساز کند، کشت و زرع نماید یا هرگونه بهره برداری قانونی دیگری داشته باشد.
- تسهیل نقل و انتقال: سهم مفروز شده به راحتی قابل خرید و فروش، رهن، یا انتقال به ورثه خواهد بود. این امر نقدشوندگی ملک را افزایش می دهد و ارزش اقتصادی آن را بالا می برد.
- جلوگیری از ضرر و زیان: تقسیم زمین به صورت عادلانه و با رعایت اصول فنی، مانع از آن می شود که سهم برخی شرکا دچار افت قیمت یا از مالیت افتادن شود.
- امکان دریافت سند مجزا: در بسیاری از موارد، پس از تنظیم تقسیم نامه رسمی، هر مالک می تواند برای سهم مفروز خود، سند مالکیت تک برگ جداگانه دریافت کند.
انواع تقسیم زمین: افراز و تفکیک (مقایسه جامع و کاربردی)
برای تقسیم یک زمین مشاع، دو روش اصلی حقوقی وجود دارد: تفکیک و افراز. هر دو روش به منظور جداسازی سهم شرکا مورد استفاده قرار می گیرند، اما از نظر مبنا، مرجع انجام، شرایط و مراحل اجرایی تفاوت های کلیدی دارند.
۱. تفکیک زمین (تقسیم توافقی)
تفکیک زمین به عملی گفته می شود که طی آن یک قطعه زمین بزرگ، به قطعات کوچک تر تقسیم می شود. مبنای اصلی تفکیک، توافق کامل و بی قید و شرط تمامی شرکا است. به عبارت دیگر، اگر تمامی مالکان مشاعی بر سر نحوه تقسیم، حدود و سهم هر یک به توافق رسیده باشند، می توانند از طریق تفکیک اقدام کنند. این روش، معمولاً سریع تر و کم هزینه تر از افراز است، چرا که نیازی به رسیدگی قضایی و حل اختلاف ندارد.
مرجع قانونی انجام تفکیک
مرجع اصلی و قانونی برای انجام تفکیک زمین، اداره ثبت اسناد و املاک است. دفاتر اسناد رسمی نیز نقش مهمی در تنظیم و ثبت صورت مجلس تفکیکی و نهایتاً صدور سند مفروزی دارند.
مراحل گام به گام تفکیک
فرآیند تفکیک زمین معمولاً شامل مراحل زیر است:
- توافق شرکا: اولین و مهم ترین گام، توافق کامل و کتبی همه شرکا بر سر نحوه تقسیم زمین است. این توافق می تواند در قالب یک تقسیم نامه عادی (دست نویس) اولیه تنظیم شود.
- نقشه برداری: نقشه بردار رسمی دادگستری یا کارشناسان مورد تأیید اداره ثبت، اقدام به نقشه برداری دقیق از زمین و ترسیم قطعات جدید بر اساس توافق شرکا می کنند. در این نقشه، حدود اربعه، مساحت و شماره پلاک هر قطعه جدید مشخص می شود.
- تهیه صورت مجلس تفکیکی: پس از تأیید نقشه توسط اداره ثبت، صورت مجلس تفکیکی توسط این اداره تنظیم می شود. این صورت مجلس شامل اطلاعات دقیق هر قطعه مفروزی، مساحت آن و مشخصات مالکان است.
- مراجعه به دفتر اسناد رسمی: با صورت مجلس تفکیکی، شرکا به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرده و تقسیم نامه رسمی را بر مبنای آن تنظیم و امضا می کنند. سردفتر اسناد رسمی با تأیید صحت مدارک و هویت طرفین، سند رسمی را ثبت می کند.
- صدور سند مالکیت مفروزی: در نهایت، بر اساس تقسیم نامه رسمی و صورت مجلس تفکیکی، اداره ثبت برای هر یک از قطعات مفروزی، سند مالکیت تک برگ جداگانه صادر می کند.
مزایا و معایب تفکیک
مزایا:
- سرعت بالاتر نسبت به افراز.
- هزینه کمتر در صورت توافق کامل.
- عدم نیاز به دخالت دادگاه و مراحل طولانی قضایی.
- امکان تقسیم بندی منعطف تر بر اساس خواست شرکا.
معایب:
- نیاز به توافق صددرصدی همه شرکا، حتی در صورت وجود شخص محجور یا غایب.
- در صورت عدم وجود رضایت حتی یک شریک، این روش قابل انجام نیست و باید به سراغ افراز رفت.
۲. افراز زمین (تقسیم قهری)
افراز زمین، روشی است که در صورت عدم توافق شرکا بر سر تقسیم مال مشاع، یا در صورت وجود موانع قانونی خاص (مانند وجود شخص محجور یا غایب در میان شرکا)، مورد استفاده قرار می گیرد. در این روش، تقسیم زمین از طریق مراجع قضایی یا ثبتی و به صورت اجباری (قهری) صورت می گیرد، حتی اگر یک یا چند نفر از شرکا با تقسیم موافق نباشند.
مراجع قانونی صالح برای افراز
مرجع صالح برای درخواست افراز، بسته به وضعیت ثبتی ملک، می تواند اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک یا دادگاه عمومی حقوقی باشد.
- اداره ثبت: اگر جریان ثبتی ملک به پایان رسیده باشد و سند مالکیت صادر شده باشد، درخواست افراز ابتدا باید به اداره ثبت ارائه شود.
- دادگاه: در صورتی که جریان ثبتی ملک به پایان نرسیده باشد، یا در اداره ثبت تشخیص عدم قابلیت افراز داده شود، یا در میان شرکا، شخص محجور یا غایب وجود داشته باشد، دادگاه عمومی حقوقی صالح به رسیدگی است.
شرایط و موارد درخواست افراز
درخواست افراز در موارد زیر مطرح می شود:
- عدم توافق شرکا بر سر تقسیم مال.
- وجود اشخاص محجور (کودک، سفیه، مجنون) یا غایب مفقودالاثر در میان شرکا، که در این حالت دادگاه باید به جای آن ها تصمیم گیری کند.
- در مواردی که طبق قوانین ثبتی، اداره ثبت تشخیص دهد ملک قابل افراز نیست (مانند کمتر بودن مساحت قطعات پیشنهادی از حداقل متراژ قانونی).
مراحل گام به گام افراز
فرآیند افراز در دادگاه عمومی حقوقی شامل مراحل زیر است:
- تنظیم و تقدیم دادخواست: یکی از شرکا (یا وکیل او) با تقدیم دادخواستی تحت عنوان تقاضای افراز ملک مشاع به دادگاه صالح، فرآیند را آغاز می کند. در این دادخواست باید مشخصات کامل ملک و شرکا و دلیل عدم توافق ذکر شود.
- ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری: دادگاه، پرونده را به کارشناس رسمی دادگستری (معمولاً در رشته نقشه برداری یا امور ثبتی) ارجاع می دهد. کارشناس با معاینه محل، بررسی اسناد و نقشه ها، و در نظر گرفتن سهم هر شریک، طرح پیشنهادی برای تقسیم زمین را تهیه می کند.
- صدور رأی افراز: دادگاه با توجه به گزارش کارشناس و سایر دلایل و مدارک، رأی به افراز صادر می کند. این رأی ممکن است به تقسیم عینی مال یا در صورت عدم امکان تقسیم عینی و ایجاد ضرر، به فروش ملک و تقسیم بهای آن حکم دهد.
- اجرای حکم و صدور سند: پس از قطعیت رأی، اداره اجرای احکام دادگستری آن را به اداره ثبت اسناد و املاک جهت صدور اسناد مالکیت مفروزی بر اساس رأی دادگاه ابلاغ می کند.
مزایا و معایب افراز
مزایا:
- راه حل قانونی در صورت عدم توافق یا وجود موانع قانونی.
- تضمین حقوق همه شرکا توسط مراجع قضایی.
- امکان درخواست توسط هر یک از شرکا، بدون نیاز به رضایت دیگران.
معایب:
- طولانی بودن فرآیند و زمان بر بودن رسیدگی قضایی.
- هزینه های بالاتر شامل هزینه دادرسی، کارشناسی و حق الوکاله وکیل.
- ممکن است منجر به فروش اجباری ملک شود اگر تقسیم عینی ممکن نباشد.
جدول مقایسه جامع و تفصیلی افراز و تفکیک
| ویژگی | تفکیک (تقسیم توافقی) | افراز (تقسیم قهری) |
|---|---|---|
| مبنا | توافق و رضایت کلیه شرکا | عدم توافق شرکا یا وجود موانع قانونی (محجور/غایب) |
| مرجع رسیدگی | اداره ثبت اسناد و املاک | اداره ثبت اسناد و املاک (اگر ملک دارای سند قطعی باشد)، یا دادگاه عمومی حقوقی (در سایر موارد یا در صورت عدم قابلیت افراز در ثبت) |
| هزینه | معمولاً کمتر (حق التحریر، نقشه برداری) | معمولاً بیشتر (هزینه دادرسی، کارشناسی، حق الوکاله) |
| زمان | سریع تر | طولانی تر |
| نیاز به توافق | ضروری و صددرصدی | فقط درخواست یک شریک کافی است |
| قابلیت اعتراض | در صورت توافق، اعتراض معنا ندارد | رأی صادره توسط اداره ثبت قابل اعتراض در دادگاه و حکم دادگاه قابل تجدیدنظرخواهی است |
| ماهیت سند نهایی | صورت مجلس تفکیکی و تقسیم نامه رسمی | حکم افراز دادگاه یا تصمیم اداره ثبت |
تفاوت سند تفکیکی و تقسیم نامه
سند تفکیکی و تقسیم نامه هرچند در نهایت به جداسازی ملک مشاع منجر می شوند، اما از نظر ماهیت و مرحله اجرایی تفاوت هایی دارند:
- سند تفکیکی (صورت مجلس تفکیکی): این سند توسط اداره ثبت اسناد و املاک تنظیم می شود و صرفاً نشان دهنده تقسیم فیزیکی یک ملک به قطعات کوچک تر است و الزامی به انتقال مالکیت ندارد. به عبارتی، حتی یک مالک تنها نیز می تواند ملک خود را تفکیک کند و چند قطعه با پلاک های فرعی ایجاد نماید بدون اینکه ملک از مالکیت او خارج شود.
- تقسیم نامه: این سند، سندی حقوقی است که پس از تفکیک (یا افراز) و بر اساس آن، بین شرکا تنظیم می شود و به موجب آن، هر شریک مالکیت قطعه خاصی از قطعات تفکیک شده را به دست می آورد. تقسیم نامه جنبه قراردادی و توافقی دارد و به تخصیص مالکیت به افراد مشخص می پردازد.
در واقع، صورت مجلس تفکیکی مرحله ای مقدماتی و فنی است، در حالی که تقسیم نامه، سند نهایی تخصیص مالکیت بین شرکا محسوب می شود.
شرایط قانونی و اختصاصی لازم برای تنظیم تقسیم نامه زمین
برای اینکه یک تقسیم نامه زمین از اعتبار حقوقی کافی برخوردار باشد و بتواند به درستی سهم هر شریک را تعیین کند، علاوه بر شرایط عمومی صحت معاملات، نیازمند رعایت پاره ای شرایط اختصاصی نیز هست که در قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران به آن ها اشاره شده است.
شرایط عمومی صحت معاملات
بر اساس ماده ۱۹۰ قانون مدنی، برای صحت هر معامله ای از جمله تنظیم تقسیم نامه، وجود چهار شرط اساسی لازم است:
- قصد و رضای طرفین: تمامی شرکا باید با قصد و اراده آزاد، رضایت به تقسیم و مفاد تقسیم نامه داشته باشند. هرگونه اکراه، اجبار یا فریب، می تواند تقسیم نامه را باطل یا غیرنافذ کند.
- اهلیت طرفین: شرکا باید برای انجام معامله اهلیت داشته باشند؛ یعنی بالغ، عاقل و رشید باشند. اگر فردی محجور (مانند صغیر، مجنون، یا سفیه) در میان شرکا باشد، تقسیم زمین باید با دخالت دادگاه و از طریق قیم او صورت گیرد.
- موضوع معین که مورد معامله واقع می شود: موضوع تقسیم (همان زمین مشاع) باید به صورت کاملاً معین و مشخص باشد و ابهامی در آن وجود نداشته باشد.
- مشروعیت جهت معامله: هدف از تنظیم تقسیم نامه باید مشروع و قانونی باشد و مخالف با نظم عمومی یا اخلاق حسنه نباشد.
شرایط اختصاصی تقسیم زمین
علاوه بر شرایط عمومی، تقسیم زمین شرایط ویژه ای دارد:
- امکان تقسیم پذیری زمین: طبق ماده ۵۹۳ قانون مدنی، اگر تقسیم یک مال مشاع باعث ضرر فاحش و غیرقابل اغماض به یکی از شرکا شود، تقسیم آن بدون رضایت همه شرکا جایز نیست. همچنین، بر اساس ماده ۵۹۵ همین قانون، اگر تقسیم زمین باعث شود که سهم هر یک از شرکا از مالیت بیفتد و عملاً قابل استفاده نباشد، تقسیم ممنوع است، حتی اگر همه شرکا راضی باشند. به عنوان مثال، تقسیم زمینی که هر بخش آن به دلیل متراژ کم، قابلیت ساخت یا کشت و زرع را از دست بدهد، ممنوع است.
- خواست و رضایت شرکا: بر اساس ماده ۵۸۹ قانون مدنی، هر شریک حق دارد تقاضای تقسیم مال مشاع را بنماید، مگر اینکه به موجب قانون تقسیم آن ممنوع شده باشد یا شرکا ملتزم به عدم تقسیم برای مدت معینی شده باشند. در روش تفکیک، رضایت همه شرکا برای تقسیم الزامی است، اما در افراز، درخواست یک شریک کافی است.
- وضعیت خاص شرکا: در صورتی که در میان شرکا، فرد محجور یا غایب وجود داشته باشد، تقسیم زمین باید حتماً با نظارت و حکم دادگاه صورت گیرد تا حقوق این افراد تضییع نشود. در این حالت، قیم یا ولی قهری محجور و امین غایب، با رعایت مصلحت، می تواند در فرآیند تقسیم شرکت کند.
- موانع قانونی تقسیم: برخی املاک به دلیل ماهیت یا وضعیت قانونی شان قابل تقسیم نیستند. به عنوان مثال، املاک وقفی طبق ماده ۵۹۷ قانون مدنی، میان موقوف علیهم قابل تقسیم نیستند. همچنین، املاکی که در طرح های شهری قرار دارند یا محدودیت های خاصی از سوی شهرداری یا جهاد کشاورزی برای تقسیم آن ها وجود دارد، ممکن است با موانع قانونی مواجه شوند.
- آثار کشف بطلان یا اشتباه در تقسیم نامه: بر اساس ماده ۶۰۱ قانون مدنی، اگر پس از تقسیم معلوم شود که تقسیم به غلط واقع شده یا مقداری از آن متعلق به دیگری بوده است، تقسیم باطل خواهد بود. این یعنی هرگونه اشتباه فاحش در محاسبات، نقشه برداری یا مشخصات، می تواند تقسیم نامه را از اعتبار ساقط کند.
نحوه نوشتن و تنظیم تقسیم نامه زمین (راهنمای عملی)
تنظیم یک تقسیم نامه زمین، چه به صورت عادی و چه رسمی، نیازمند دقت فراوان و آگاهی از جزئیات قانونی است. فرآیند نوشتن این سند بسته به توافق شرکا و نیاز به دخالت مراجع قضایی، می تواند متفاوت باشد.
۱. تقسیم نامه عادی (دست نویس یا تایپی)
تقسیم نامه عادی، سندی است که توسط خود شرکا یا با کمک یک مشاور حقوقی و بدون مراجعه به دفتر اسناد رسمی تنظیم می شود. این سند می تواند به صورت دست نویس یا تایپی باشد و در آن، توافقات اولیه شرکا بر سر نحوه تقسیم زمین، به تفصیل بیان می گردد.
نکات مهم در نگارش متن تقسیم نامه عادی
برای اینکه یک تقسیم نامه عادی از اعتبار نسبی برخوردار باشد و بتواند به عنوان مبنایی برای تنظیم سند رسمی مورد استفاده قرار گیرد، باید نکات زیر در آن رعایت شود:
- صراحت در مشخصات طرفین: نام و نام خانوادگی، کد ملی، شماره شناسنامه، نام پدر و آدرس دقیق و کامل تمامی شرکا باید به وضوح در تقسیم نامه درج شود.
- جزئیات کامل ملک: مشخصات دقیق زمین مشاع شامل آدرس کامل، پلاک ثبتی اصلی و فرعی، مساحت کل زمین، حدود اربعه (شمال، جنوب، شرق، غرب با ذکر همسایگان یا مشخصات معابر)، مشخصات سند مالکیت (شماره و تاریخ و محل صدور) باید ذکر شود.
- نحوه دقیق تقسیم: این بخش قلب تقسیم نامه است. باید به صورت کاملاً دقیق و روشن، سهم هر یک از شرکا (مثلاً قطعه A به مساحت ۲۰۰ متر مربع در ضلع شمالی زمین با حدود اربعه…) مشخص گردد. بهتر است یک کروکی یا نقشه تقریبی نیز ضمیمه شود.
- توافقات جانبی: هرگونه توافق دیگر نظیر نحوه تقسیم هزینه ها (مالیات، عوارض، نقشه برداری)، حقوق ارتفاقی (مانند حق عبور، حق مجرا)، تعهدات احتمالی هر یک از شرکا پس از تقسیم، و تعیین تکلیف تأسیسات مشترک (چاه آب، برق، گاز) باید درج شود.
- امضا طرفین و شهود: تقسیم نامه باید به امضای تمامی شرکا و حداقل دو شاهد بی طرف برسد. حضور شهود به اعتبار سند عادی می افزاید.
- تاریخ تنظیم: تاریخ دقیق تنظیم تقسیم نامه باید قید شود.
اعتبار حقوقی تقسیم نامه عادی و لزوم تنفیذ آن در دادگاه
تقسیم نامه عادی به خودی خود در محاکم و ادارات دولتی، مانند اداره ثبت، برای انجام امور اداری و ملکی قابل استناد نیست. اعتبار آن بیشتر بین خود طرفین است. برای اینکه تقسیم نامه عادی قابلیت اجرایی و رسمی پیدا کند، باید به یکی از دو روش زیر عمل شود:
- مراجعه به دفتر اسناد رسمی و تبدیل آن به تقسیم نامه رسمی (در صورت توافق).
- در صورتی که یکی از شرکا پس از تنظیم تقسیم نامه عادی از انجام تعهدات خود امتناع کند، شریک دیگر می تواند با طرح دعوای تنفیذ تقسیم نامه عادی در دادگاه عمومی حقوقی، صحت و اعتبار آن را از دادگاه بخواهد. پس از تأیید دادگاه، این سند اعتبار رسمی پیدا می کند.
موارد استفاده از تقسیم نامه عادی
تقسیم نامه عادی معمولاً در مراحل اولیه توافقات شرکا مورد استفاده قرار می گیرد و به عنوان یک پیش نویس یا سند اولیه برای مراجعه به دفاتر اسناد رسمی یا دادگاه عمل می کند. همچنین در مواردی که شرکا فقط قصد دارند سهم خود را به صورت داخلی مشخص کنند و نیازی به ثبت رسمی فوری ندارند، می تواند کاربرد داشته باشد، هرچند همواره توصیه می شود که تقسیم نامه به صورت رسمی تنظیم شود.
۲. تنظیم تقسیم نامه رسمی در دفتر اسناد رسمی (در حالت تفکیک توافقی)
تنظیم تقسیم نامه رسمی در دفتر اسناد رسمی، معتبرترین و ایمن ترین روش برای تقسیم زمین مشاع است. این روش در حالتی که تمامی شرکا برای تقسیم توافق دارند و مراحل تفکیک (نقشه برداری و صورت مجلس تفکیکی) انجام شده باشد، قابل اجراست.
فرآیند مراجعه به دفترخانه و نقش سردفتر
پس از تهیه صورت مجلس تفکیکی از اداره ثبت، کلیه شرکا (یا وکلای قانونی آن ها) به همراه مدارک لازم به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه می کنند. سردفتر اسناد رسمی نقش مهمی در این فرآیند ایفا می کند:
- بررسی مدارک: سردفتر تمامی مدارک ارائه شده، به ویژه صورت مجلس تفکیکی و اسناد مالکیت را به دقت بررسی می کند.
- احراز هویت و اهلیت: هویت و اهلیت تمامی طرفین برای انجام معامله را احراز می کند.
- تنظیم متن رسمی: بر اساس صورت مجلس تفکیکی و توافقات شرکا، متن تقسیم نامه رسمی را تنظیم می کند. این متن شامل تمامی جزئیات لازم و مطابق با موازین قانونی است.
- توضیح مفاد سند: سردفتر مفاد تقسیم نامه را برای شرکا توضیح می دهد تا آن ها با آگاهی کامل آن را امضا کنند.
- ثبت و امضا: پس از امضای طرفین، سردفتر سند را ثبت و شماره گذاری می کند و نسخه های لازم را به طرفین تحویل می دهد.
اطلاعات حیاتی که باید در تقسیم نامه رسمی درج شود
یک تقسیم نامه رسمی باید حاوی اطلاعات کاملی باشد تا از بروز هرگونه ابهام یا اختلاف در آینده جلوگیری شود:
- مشخصات دقیق شرکا: نام، نام خانوادگی، کد ملی، شماره شناسنامه، نام پدر، آدرس و شماره تماس هر یک از شرکا.
- مشخصات کامل ملک: آدرس دقیق ملک، شماره پلاک ثبتی اصلی و فرعی، شماره بخش ثبتی، مساحت کل زمین، حدود اربعه دقیق و مشخصات سند مالکیت (شماره، تاریخ و محل صدور).
- قدرالسهم هر شریک: میزان سهم هر شریک در هر یک از قطعات مفروز شده (مثلاً یک سهم از شش سهم، یا مساحت مشخص بر حسب متر مربع).
- مشخصات قطعات مفروز شده: اگر زمین به چند قطعه تقسیم شده است، مشخصات هر قطعه شامل مساحت، پلاک فرعی جدید، حدود اربعه، و عوارض احتمالی (مانند دیوارکشی، چاه آب) باید دقیقاً ذکر شود.
- سایر توافقات: هرگونه شرط یا توافق خاص بین شرکا، مانند حق ارتفاق، هزینه های مشترک آینده، نحوه دسترسی به معابر و تأسیسات، و مسائل مربوط به مالیات و عوارض.
اهمیت حقوقی و اعتبار بالای تقسیم نامه رسمی
تقسیم نامه رسمی بالاترین اعتبار حقوقی را دارد. این سند لازم الاجرا بوده و برای تمامی ادارات و مراجع قضایی قابل استناد است. پس از ثبت رسمی، هیچ یک از شرکا نمی توانند بدون دلیل قانونی و حکم دادگاه، مفاد آن را نادیده بگیرند یا آن را بر هم بزنند. این امر امنیت حقوقی بالایی برای مالکان به ارمغان می آورد و از دعاوی آتی جلوگیری می کند.
۳. دریافت حکم تقسیم زمین از دادگاه (در حالت افراز یا عدم توافق)
همانطور که پیشتر اشاره شد، در صورت عدم توافق شرکا برای تقسیم یا وجود اشخاص محجور و غایب، تقسیم از طریق دادگاه و در قالب دعوای افراز صورت می گیرد.
نحوه تنظیم و تقدیم دادخواست افراز به دادگاه
فرد متقاضی افراز، باید با مراجعه به دفاتر خدمات قضایی الکترونیک، دادخواست افراز ملک مشاع را تنظیم و ثبت کند. در این دادخواست، مشخصات کامل خود و سایر شرکا (خواندگان)، مشخصات دقیق ملک، و درخواست افراز باید ذکر شود. پیوست کردن مدارک مالکیت و هرگونه دلیل مبنی بر عدم توافق شرکا ضروری است.
نقش کارشناس رسمی دادگستری در ارزیابی و تقسیم زمین
پس از بررسی اولیه دادخواست، دادگاه پرونده را به یک یا چند کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد. کارشناس وظیفه دارد:
- ملک را از نزدیک معاینه کند.
- اسناد و مدارک ثبتی را بررسی نماید.
- با در نظر گرفتن مساحت، موقعیت، ارزش ملک و سهم هر شریک، بهترین راهکار را برای تقسیم پیشنهاد دهد.
- در صورت عدم امکان تقسیم عینی و برابر، ارزش گذاری کند تا دادگاه بتواند تصمیم مقتضی اتخاذ نماید.
گزارش کارشناس، مبنای اصلی تصمیم گیری دادگاه خواهد بود.
فرآیند صدور و اجرای حکم افراز (مراحل پس از حکم قطعی)
پس از دریافت گزارش کارشناس، دادگاه با برگزاری جلسات رسیدگی، دلایل طرفین را شنیده و در نهایت، حکم افراز را صادر می کند. این حکم ممکن است به تقسیم عینی زمین به قطعات مشخص یا، در صورت عدم امکان تقسیم و ایجاد ضرر، به فروش ملک از طریق مزایده و تقسیم بهای آن حکم دهد. پس از قطعیت حکم افراز (پس از طی مراحل تجدیدنظرخواهی در صورت وجود اعتراض)، پرونده به واحد اجرای احکام دادگستری ارجاع می شود. اجرای احکام با هماهنگی اداره ثبت اسناد و املاک، مراحل لازم برای ثبت قطعات جدید و صدور سند مالکیت مفروزی بر اساس حکم دادگاه را انجام می دهد.
دریافت سند مالکیت مجزا بر اساس حکم دادگاه
پس از اتمام فرآیند افراز در دادگاه و اجرای حکم، اداره ثبت اسناد و املاک بر اساس دستور قضایی، برای هر یک از شرکا سند مالکیت تک برگ مجزا برای سهم مفروز شده آن ها صادر می کند. این سند نیز مانند سایر اسناد رسمی، از بالاترین اعتبار برخوردار است.
مدارک لازم برای تنظیم و ثبت تقسیم نامه زمین (چک لیست کامل و دقیق)
برای تنظیم و ثبت تقسیم نامه زمین، چه به صورت تفکیک توافقی و چه از طریق افراز قضایی، مدارک متعددی مورد نیاز است. تکمیل و ارائه تمامی این مدارک، فرآیند را تسریع کرده و از توقف های ناخواسته جلوگیری می کند.
مدارک هویتی
حضور و مدارک شناسایی تمامی شرکا یا نمایندگان قانونی آن ها ضروری است:
- شناسنامه و کارت ملی: اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی تمامی شرکا.
- مدارک نمایندگی قانونی: در صورت حضور وکیل، وکالت نامه رسمی با حدود اختیارات کافی؛ در صورت وجود محجور، قیم نامه رسمی و مدارک هویتی قیم؛ در صورت وجود غایب، امین نامه رسمی و مدارک هویتی امین.
اسناد مالکیت
- اصل سند مالکیت مشاع زمین: سند مالکیت اولیه زمین که به صورت مشاعی به نام شرکا است (سند تک برگ یا دفترچه ای قدیمی).
تقسیم نامه عادی
- تقسیم نامه عادی (در صورت وجود): اگر شرکا پیش از مراجعه به دفترخانه، توافقات اولیه خود را در قالب یک سند عادی تنظیم کرده اند، ارائه آن برای تطبیق با تقسیم نامه رسمی ضروری است.
گواهی حصر وراثت (برای زمین های ارثی)
در صورتی که زمین از طریق ارث به شرکا رسیده باشد:
- گواهی حصر وراثت: این گواهی تعداد وراث و سهم الارث هر یک را مشخص می کند.
- گواهی پرداخت مالیات بر ارث: ارائه این گواهی برای انتقال رسمی املاک ورثه ای الزامی است.
مدارک مربوط به ملک
- نقشه های تفکیکی: نقشه های تهیه شده توسط نقشه بردار رسمی دادگستری که در آن قطعات جدید با حدود اربعه و مساحت دقیق مشخص شده اند (این نقشه ها باید توسط اداره ثبت نیز تأیید شده باشند).
- کروکی ملک: در برخی موارد، یک کروکی دستی یا طرح شماتیک از ملک نیز می تواند مفید باشد.
- گواهی پایان کار و عدم خلاف: اگر در زمین بنایی احداث شده باشد، گواهی پایان کار و عدم خلاف از شهرداری برای ساختمان ها لازم است.
استعلامات ضروری
جهت اطمینان از وضعیت حقوقی و مالی ملک، استعلامات متعددی باید گرفته شود:
- استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک: برای اطمینان از وضعیت ثبتی ملک، عدم وجود بازداشت، رهن یا سایر موانع قانونی برای نقل و انتقال.
- استعلام از دارایی: برای تعیین تکلیف مالیات های مربوط به نقل و انتقال و اطمینان از عدم بدهی مالیاتی ملک.
- گواهی مفاصاحساب شهرداری: برای اطمینان از پرداخت عوارض نوسازی و سایر بدهی های شهرداری مربوط به ملک.
سایر مدارک
- اثر انگشت و امضای طرفین: حضور فیزیکی شرکا برای امضا و اثر انگشت در دفترخانه یا در دادگاه ضروری است.
- مدارک مربوط به شهود: در صورت تنظیم تقسیم نامه عادی، مشخصات هویتی شهود.
طبق ماده ۶۰۱ قانون مدنی، اگر بعد از تقسیم زمین، غلط بودن آن مشخص شود یا روشن گردد که مقداری از آن متعلق به دیگری بوده است، تقسیم زمین باطل خواهد بود.
هزینه های مربوط به تنظیم و دریافت تقسیم نامه زمین (شفاف سازی کامل)
هزینه های مربوط به تنظیم و ثبت تقسیم نامه زمین، بسته به اینکه فرآیند از طریق توافق و تفکیک در دفتر اسناد رسمی انجام شود یا از طریق افراز در دادگاه، می تواند متفاوت باشد. اطلاع دقیق از این هزینه ها به مالکان کمک می کند تا با آمادگی مالی لازم، اقدام به تقسیم ملک خود کنند.
۱. هزینه های ثابت و تعرفه ای
برخی از هزینه ها، صرف نظر از روش تقسیم، به صورت تعرفه ای و ثابت هستند:
- حق التحریر دفاتر اسناد رسمی: حق التحریر دفاتر اسناد رسمی برای تنظیم تقسیم نامه رسمی، بر اساس تعرفه های مصوب سالانه تعیین می شود. این تعرفه معمولاً درصدی از ارزش معاملاتی ملک است که توسط سازمان امور مالیاتی تعیین می شود، یا در برخی موارد مبلغی ثابت است. لازم به ذکر است که این نرخ سالیانه تغییر می کند و برای اطلاع دقیق از آن، مراجعه به وب سایت کانون سردفتران و دفتریاران یا پرس وجو از یک دفترخانه اسناد رسمی توصیه می شود.
- هزینه های کپی و تمبر: هزینه های جزئی مربوط به کپی مدارک، پلمپ اوراق و ابطال تمبر نیز باید پرداخت شود.
۲. هزینه های متغیر و جانبی
این دسته از هزینه ها بسته به پیچیدگی پرونده، نیاز به کارشناسی و استفاده از خدمات حقوقی، متغیر هستند:
- هزینه های نقشه برداری و کارشناسی:
- در هر دو روش تفکیک و افراز، نیاز به نقشه برداری دقیق توسط کارشناس رسمی دادگستری است. هزینه این خدمات بر اساس تعرفه کانون کارشناسان رسمی دادگستری تعیین می شود که به عواملی چون مساحت زمین، موقعیت، و پیچیدگی نقشه برداری بستگی دارد.
- در پرونده های افراز قضایی، ممکن است نیاز به چندین نوبت کارشناسی و ارزیابی ملک باشد که هر نوبت هزینه جداگانه ای دارد.
- هزینه های دادرسی و اوراق قضایی (در صورت افراز از طریق دادگاه):
- هزینه دادرسی: برای تقدیم دادخواست افراز به دادگاه، باید هزینه دادرسی بر اساس ارزش خواست خواسته (مبلغی که کارشناس برای سهم خواهان تعیین می کند) پرداخت شود.
- هزینه های اوراق و ابلاغ: شامل هزینه های مربوط به برگه های قضایی، ابلاغ اخطاریه ها و سایر مراحل اداری دادگاه است.
- حق الوکاله وکیل (در صورت استفاده از خدمات حقوقی):
- در بسیاری از موارد، به ویژه در پرونده های افراز که پیچیدگی های حقوقی بیشتری دارند، مالکان ترجیح می دهند از خدمات وکیل استفاده کنند. حق الوکاله وکیل بر اساس توافق با موکل، تعرفه های کانون وکلای دادگستری و میزان کار و زمان صرف شده تعیین می شود.
- هزینه های ثبت نام در سامانه ثنا و ابلاغ دادخواست:
- برای طرح هرگونه دعوای قضایی، ثبت نام در سامانه ثنا و پرداخت هزینه های مربوط به آن و همچنین هزینه ابلاغ دادخواست به سایر شرکا ضروری است.
مقایسه تقریبی هزینه ها در روش توافقی (تفکیک) و قضایی (افراز)
به طور کلی، روش تفکیک (توافقی) هزینه های کمتری دارد؛ چرا که عمدتاً شامل حق التحریر دفترخانه و هزینه نقشه برداری می شود و از هزینه های بالای دادرسی، کارشناسی های متعدد قضایی و حق الوکاله وکیل معاف است. در مقابل، روش افراز (قضایی) معمولاً پرهزینه تر است، زیرا علاوه بر هزینه های نقشه برداری، شامل هزینه دادرسی، کارشناسی های دادگستری، و احتمالاً حق الوکاله وکیل می شود که می تواند مبلغ قابل توجهی باشد. انتخاب روش مناسب، بسته به میزان توافق شرکا و پیچیدگی های قانونی ملک، صورت می گیرد.
طبق ماده ۵۹۳ قانون مدنی، اگر تقسیم باعث ضرر فاحش شود، تقسیم آن بدون رضایت همه شرکا جایز نیست.
نمونه متن تقسیم نامه زمین (قابل دانلود و ویرایش Word/PDF)
درک نحوه نوشتن یک تقسیم نامه زمین، با مشاهده نمونه های عملی، بسیار آسان تر می شود. در اینجا دو نمونه کلی از تقسیم نامه زمین ارائه می گردد که می تواند مبنایی برای تنظیم تقسیم نامه های واقعی باشد. این نمونه ها صرفاً جهت راهنمایی هستند و توصیه می شود حتماً قبل از استفاده، با یک وکیل یا مشاور حقوقی متخصص مشورت کرده و جزئیات را متناسب با شرایط خاص پرونده خود ویرایش نمایید. (توجه داشته باشید که لینک های دانلود صرفاً جهت اطلاع رسانی به کاربر است و در خروجی مقاله درج نمی شوند).
نمونه ۱: متن تقسیم نامه توافقی زمین مشاع (عمومی)
این نمونه برای زمانی است که شرکا به صورت توافقی و بدون اختلاف، قصد تقسیم یک زمین مشاع را دارند و می خواهند آن را به صورت رسمی ثبت کنند.
بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
تقسیم نامه توافقی ملک مشاع
تاریخ تنظیم: [تاریخ کامل]
محل تنظیم: [آدرس دفتر اسناد رسمی یا محل توافق]
طرفین تقسیم نامه (شرکا):
- آقا/خانم: [نام و نام خانوادگی] فرزند: [نام پدر] شماره شناسنامه: [شماره شناسنامه] کد ملی: [کد ملی] صادره از: [محل صدور شناسنامه] نشانی: [آدرس کامل]
- آقا/خانم: [نام و نام خانوادگی] فرزند: [نام پدر] شماره شناسنامه: [شماره شناسنامه] کد ملی: [کد ملی] صادره از: [محل صدور شناسنامه] نشانی: [آدرس کامل]
- [و سایر شرکا با ذکر مشخصات کامل فوق]
موضوع تقسیم نامه:
تمامت [تعداد] دانگ از یک قطعه زمین [نوع کاربری: مسکونی، زراعی، تجاری] به مساحت تقریبی [مساحت به متر مربع] متر مربع، دارای پلاک ثبتی [شماره پلاک فرعی] فرعی از [شماره پلاک اصلی] اصلی، واقع در بخش [شماره بخش ثبتی] ثبتی شهر/روستای [نام شهر/روستا]، به آدرس [آدرس دقیق و کامل ملک]. این ملک بر اساس سند مالکیت شماره [شماره سند] مورخ [تاریخ سند] صادره از [دفترخانه/اداره ثبت] و به شماره چاپی [شماره چاپی سند] به نام شرکای فوق به صورت مشاعی ثبت گردیده است. حدود اربعه ملک عبارت است از:
شمالاً: [توضیحات دقیق حدود شمالی، مثلاً به طول … متر به خیابان …]
جنوباً: [توضیحات دقیق حدود جنوبی، مثلاً به طول … متر به پلاک …]
شرقاً: [توضیحات دقیق حدود شرقی، مثلاً به طول … متر به ملک آقای …]
غرباً: [توضیحات دقیق حدود غربی، مثلاً به طول … متر به کوچه …]
(در صورت وجود صورت مجلس تفکیکی، شماره و تاریخ آن نیز ذکر شود).
نحوه دقیق تقسیم (قدرالسهم ناشی از تقسیم):
شرکای فوق الذکر با رعایت تمامی جوانب و با رضایت کامل و بدون هیچ گونه اکراه و اجباری، توافق نمودند که ملک مشاع موصوف به شرح ذیل بین ایشان تقسیم و هر یک از شرکا مالک سهم مفروز خود گردد:
- سهم آقا/خانم [نام شریک اول]:
مالکیت و تصرف تام و کامل بر قطعه ای به مساحت [مساحت به متر مربع] متر مربع از زمین مذکور، با پلاک ثبتی فرعی [شماره پلاک فرعی جدید پس از تفکیک] (در صورت وجود) در قسمت [مثلاً شمالی/شرقی] ملک اصلی، که حدود اربعه آن به شرح ذیل است:
شمالاً: [توضیحات]
جنوباً: [توضیحات]
شرقاً: [توضیحات]
غرباً: [توضیحات] - سهم آقا/خانم [نام شریک دوم]:
مالکیت و تصرف تام و کامل بر قطعه ای به مساحت [مساحت به متر مربع] متر مربع از زمین مذکور، با پلاک ثبتی فرعی [شماره پلاک فرعی جدید پس از تفکیک] (در صورت وجود) در قسمت [مثلاً جنوبی/غربی] ملک اصلی، که حدود اربعه آن به شرح ذیل است:
شمالاً: [توضیحات]
جنوباً: [توضیحات]
شرقاً: [توضیحات]
غرباً: [توضیحات] - [و به همین ترتیب برای سایر شرکا]
سایر توافقات، شروط و تعهدات:
- تمامی هزینه های مربوط به تفکیک، نقشه برداری، تنظیم و ثبت این تقسیم نامه رسمی، شامل حق التحریر دفترخانه، مالیات و عوارض، به صورت [مثلاً مساوی/بر اساس قدرالسهم] بر عهده شرکا می باشد.
- هرگونه حقوق ارتفاقی (مانند حق عبور و مرور، حق مجرا) که پس از تقسیم برای قطعات مفروزی ایجاد می شود، تابع قوانین مربوطه و توافقات قبلی شرکا خواهد بود.
- شرکا اقرار و اذعان می نمایند که ملک موضوع تقسیم نامه در رهن، توقیف، بازداشت یا وثیقه هیچ شخص حقیقی یا حقوقی قرار ندارد و هیچ گونه منع قانونی برای تقسیم آن وجود ندارد.
- [در صورت نیاز، توافقات مربوط به چاه آب، امتیازات برق، گاز، تلفن و فاضلاب نیز درج شود.]
اقرار و تایید:
کلیه شرکا با امضای ذیل این تقسیم نامه، صحت و سقم تمامی مندرجات و توافقات فوق را تأیید نموده و متعهد می گردند در اسرع وقت جهت انجام مراحل ثبتی و دریافت سند مفروزی هر سهم، همکاری لازم را به عمل آورند. این تقسیم نامه در [تعداد] نسخه متحدالشکل با اعتبار واحد تنظیم و به امضای طرفین رسید.
امضا و اثر انگشت شرکا:
۱. [نام و نام خانوادگی] (امضا و اثر انگشت)
۲. [نام و نام خانوادگی] (امضا و اثر انگشت)
[و سایر شرکا]
امضا و اثر انگشت شهود (در صورت نیاز برای تقسیم نامه عادی):
۱. [نام و نام خانوادگی شاهد اول] (امضا و اثر انگشت)
۲. [نام و نام خانوادگی شاهد دوم] (امضا و اثر انگشت)
مهر و امضای سردفتر (در صورت تنظیم رسمی):
[مهر و امضا سردفتر اسناد رسمی]
نمونه ۲: متن تقسیم نامه زمین ارثی بین وراث
این نمونه برای تقسیم زمین ارثی بین وراث است که باید به گواهی حصر وراثت و گواهی پرداخت مالیات بر ارث ارجاع داده شود.
بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
تقسیم نامه توافقی ترکه غیرمنقول (زمین ارثی)
تاریخ تنظیم: [تاریخ کامل]
محل تنظیم: [آدرس دفتر اسناد رسمی یا محل توافق]
مورث: مرحوم/مرحومه [نام و نام خانوادگی مورث] فرزند [نام پدر مورث] به شماره شناسنامه [شماره شناسنامه مورث] و کد ملی [کد ملی مورث] که به تاریخ [تاریخ فوت] فوت نموده است.
ورثه (شرکا):
بر اساس گواهی حصر وراثت شماره [شماره گواهی حصر وراثت] مورخ [تاریخ گواهی] صادره از [مرجع صادرکننده گواهی، مثلاً شعبه دادگاه عمومی حقوقی …]، ورثه قانونی مرحوم/مرحومه فوق الذکر به شرح ذیل می باشند:
- آقا/خانم: [نام و نام خانوادگی وارث اول] نسبت: [مثلاً همسر/فرزند] فرزند: [نام پدر] شماره شناسنامه: [شماره شناسنامه] کد ملی: [کد ملی] صادره از: [محل صدور شناسنامه] نشانی: [آدرس کامل]
- آقا/خانم: [نام و نام خانوادگی وارث دوم] نسبت: [مثلاً همسر/فرزند] فرزند: [نام پدر] شماره شناسنامه: [شماره شناسنامه] کد ملی: [کد ملی] صادره از: [محل صدور شناسنامه] نشانی: [آدرس کامل]
- [و سایر وراث با ذکر مشخصات کامل و نسبت با مورث]
مورد تقسیم:
تمامت [تعداد] دانگ از یک قطعه زمین [نوع کاربری] به مساحت تقریبی [مساحت به متر مربع] متر مربع، دارای پلاک ثبتی [شماره پلاک فرعی] فرعی از [شماره پلاک اصلی] اصلی، واقع در بخش [شماره بخش ثبتی] ثبتی شهر/روستای [نام شهر/روستا]، به آدرس [آدرس دقیق و کامل ملک]. این ملک بر اساس سند مالکیت شماره [شماره سند] مورخ [تاریخ سند] صادره از [دفترخانه/اداره ثبت] و به شماره چاپی [شماره چاپی سند] به نام مورث مرحوم/مرحومه فوق الذکر ثبت گردیده است. حدود اربعه ملک عبارت است از:
شمالاً: [توضیحات دقیق حدود شمالی]
جنوباً: [توضیحات دقیق حدود جنوبی]
شرقاً: [توضیحات دقیق حدود شرقی]
غرباً: [توضیحات دقیق حدود غربی]
این تقسیم نامه با التفات به گواهی حصر وراثت شماره [شماره گواهی حصر وراثت] مورخ [تاریخ] و گواهینامه واریز مالیات بر ارث شماره [شماره گواهی مالیات بر ارث] مورخ [تاریخ] صادره از [سرممیزی شماره… اداره انحصار و وراثت] تنظیم می گردد.
نحوه دقیق تقسیم (قدرالسهم ناشی از تقسیم):
ورثه فوق الذکر با رعایت قدرالسهم قانونی هر یک و با رضایت کامل و بدون هیچ گونه اکراه و اجباری، توافق نمودند که ملک مشاع موصوف به شرح ذیل بین ایشان تقسیم و هر یک از وراث مالک سهم مفروز خود گردد:
- سهم آقا/خانم [نام وارث اول]: (به میزان [میزان قدرالسهم قانونی])
مالکیت و تصرف تام و کامل بر قطعه ای به مساحت [مساحت به متر مربع] متر مربع از زمین مذکور، با پلاک ثبتی فرعی [شماره پلاک فرعی جدید پس از تفکیک] (در صورت وجود) در قسمت [مثلاً شمالی/شرقی] ملک اصلی، که حدود اربعه آن به شرح ذیل است:
شمالاً: [توضیحات]
جنوباً: [توضیحات]
شرقاً: [توضیحات]
غرباً: [توضیحات] - سهم آقا/خانم [نام وارث دوم]: (به میزان [میزان قدرالسهم قانونی])
مالکیت و تصرف تام و کامل بر قطعه ای به مساحت [مساحت به متر مربع] متر مربع از زمین مذکور، با پلاک ثبتی فرعی [شماره پلاک فرعی جدید پس از تفکیک] (در صورت وجود) در قسمت [مثلاً جنوبی/غربی] ملک اصلی، که حدود اربعه آن به شرح ذیل است:
شمالاً: [توضیحات]
جنوباً: [توضیحات]
شرقاً: [توضیحات]
غرباً: [توضیحات] - [و به همین ترتیب برای سایر وراث]
سایر توافقات، شروط و تعهدات:
- تمامی هزینه های مربوط به تفکیک، نقشه برداری، تنظیم و ثبت این تقسیم نامه رسمی، شامل حق التحریر دفترخانه، مالیات و عوارض، به صورت [مثلاً مساوی/بر اساس قدرالسهم] بر عهده وراث می باشد.
- هرگونه حقوق ارتفاقی (مانند حق عبور و مرور، حق مجرا) که پس از تقسیم برای قطعات مفروزی ایجاد می شود، تابع قوانین مربوطه و توافقات قبلی وراث خواهد بود.
- وراث اقرار و اذعان می نمایند که ملک موضوع تقسیم نامه در رهن، توقیف، بازداشت یا وثیقه هیچ شخص حقیقی یا حقوقی قرار ندارد و هیچ گونه منع قانونی برای تقسیم آن وجود ندارد.
- [در صورت نیاز، توافقات مربوط به چاه آب، امتیازات برق، گاز، تلفن و فاضلاب نیز درج شود.]
اقرار و تایید:
کلیه وراث با امضای ذیل این تقسیم نامه، صحت و سقم تمامی مندرجات و توافقات فوق را تأیید نموده و متعهد می گردند در اسرع وقت جهت انجام مراحل ثبتی و دریافت سند مفروزی هر سهم، همکاری لازم را به عمل آورند. این تقسیم نامه در [تعداد] نسخه متحدالشکل با اعتبار واحد تنظیم و به امضای طرفین رسید.
امضا و اثر انگشت وراث:
۱. [نام و نام خانوادگی] (امضا و اثر انگشت)
۲. [نام و نام خانوادگی] (امضا و اثر انگشت)
[و سایر وراث]
امضا و اثر انگشت شهود (در صورت نیاز برای تقسیم نامه عادی):
۱. [نام و نام خانوادگی شاهد اول] (امضا و اثر انگشت)
۲. [نام و نام خانوادگی شاهد دوم] (امضا و اثر انگشت)
مهر و امضای سردفتر (در صورت تنظیم رسمی):
[مهر و امضا سردفتر اسناد رسمی]
توضیحات تکمیلی: نحوه استفاده از نمونه ها و لزوم تنظیم دقیق متناسب با هر پرونده
این نمونه ها، چارچوبی کلی را برای شما فراهم می کنند. لازم است که با دقت فراوان، تمامی بخش ها را با اطلاعات دقیق و صحیح مربوط به ملک و شرکای خود تکمیل کنید. به خصوص، بخش های مربوط به مشخصات ملک، حدود اربعه و نحوه تقسیم سهم هر شریک، باید بسیار جزئی و بدون ابهام باشد. هرگونه خطا در این اطلاعات می تواند منجر به ابطال تقسیم نامه یا بروز مشکلات حقوقی در آینده شود. همواره توصیه می شود قبل از امضا و ثبت نهایی، متن تقسیم نامه توسط یک وکیل متخصص در امور ملکی مورد بازبینی و تأیید قرار گیرد.
بر اساس ماده ۵۹۵ قانون مدنی، در شرایطی که تقسیم زمین منجر به از مالیت افتادن سهم هر یک از شرکا شود، تقسیم زمین ممنوع است؛ هر چند شرکا راضی باشند.
نتیجه گیری و توصیه های نهایی برای تقسیم موفق زمین
تقسیم زمین مشاع، خواه از طریق تفکیک توافقی یا افراز قضایی، یک فرآیند حقوقی مهم و تأثیرگذار است که می تواند به اختلافات دیرینه پایان دهد و زمینه را برای بهره برداری مستقل و مطمئن از مالکیت فراهم کند. همانطور که بررسی شد، تقسیم نامه زمین سندی است که این جداسازی را رسمیت می بخشد و سهم هر یک از مالکان را به وضوح مشخص می کند.
برای دستیابی به یک تقسیم موفق و جلوگیری از چالش های حقوقی آتی، آگاهی حقوقی از اهمیت بالایی برخوردار است. درک تفاوت های میان افراز و تفکیک، شناخت شرایط قانونی صحت تقسیم، و اطلاع از مدارک مورد نیاز و هزینه های مربوطه، گام های اساسی در این مسیر هستند. هرچند نمونه های تقسیم نامه می تواند راهگشا باشد، اما پیچیدگی های هر پرونده و تفاوت های حقوقی و فنی املاک، لزوم دقت و توجه ویژه را دوچندان می کند.
توصیه های نهایی برای تقسیم موفق زمین:
- مشورت با وکیل متخصص: قبل از هر اقدام جدی، حتماً با یک وکیل متخصص در امور ملکی و ارث مشورت کنید. او می تواند شما را در انتخاب بهترین روش تقسیم، تهیه مدارک لازم، و تنظیم دقیق تقسیم نامه یاری رساند.
- توافق کامل و مستند: در صورت امکان، سعی کنید با سایر شرکا به توافق کامل و کتبی دست یابید. این توافق، بستر تفکیک را فراهم می کند که معمولاً سریع تر و کم هزینه تر است.
- دقت در جزئیات: تمامی جزئیات مربوط به مشخصات ملک، حدود اربعه، مساحت، و سهم هر شریک را به دقت در تقسیم نامه درج کنید و از نقشه برداری دقیق توسط کارشناسان رسمی اطمینان حاصل نمایید.
- ثبت رسمی: برای اطمینان از اعتبار و پایداری حقوقی تقسیم نامه، همواره توصیه می شود که آن را به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی ثبت کنید. تقسیم نامه های عادی به تنهایی از اعتبار کافی در مراجع رسمی برخوردار نیستند.
- پیگیری مراحل ثبتی: پس از تنظیم تقسیم نامه رسمی یا دریافت حکم افراز، مراحل لازم برای صدور اسناد مالکیت تک برگ مجزا برای هر سهم را از اداره ثبت اسناد و املاک پیگیری کنید.
جلوگیری از طولانی شدن اختلافات مالکیت مشاع، نه تنها از نظر اقتصادی به نفع تمامی شرکا است، بلکه می تواند آرامش خاطر و روابط مسالمت آمیز میان آن ها را نیز تضمین کند. با گام برداشتن آگاهانه و با رعایت اصول حقوقی، می توان به یک تقسیم عادلانه و پایدار دست یافت.
آیا شما به دنبال کسب اطلاعات بیشتر در مورد "نحوه نوشتن تقسیم نامه زمین | راهنمای کامل و قانونی ۱۴۰۳" هستید؟ با کلیک بر روی قوانین حقوقی، آیا به دنبال موضوعات مشابهی هستید؟ برای کشف محتواهای بیشتر، از منوی جستجو استفاده کنید. همچنین، ممکن است در این دسته بندی، سریال ها، فیلم ها، کتاب ها و مقالات مفیدی نیز برای شما قرار داشته باشند. بنابراین، همین حالا برای کشف دنیای جذاب و گسترده ی محتواهای مرتبط با "نحوه نوشتن تقسیم نامه زمین | راهنمای کامل و قانونی ۱۴۰۳"، کلیک کنید.